央行放大招，LPR时隔10个月首次下调

6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR下调10个基点、5年期以上LPR下调10个基点，由3.65%、4.3%调整至3.55%、4.2%。

本次降息后，5年期以上LPR降至4.2%，为2019年房贷利率换锚5年期以上LPR以来最低水平。伴随着5年期以上LPR下调，当前购买首套和二套房房贷利率下限分别降至4.0%（5年期以上LPR-20个基点）、4.8%（5年期以上LPR+60个基点），已降至历史低位。

58安居客研究院院长张波表示，在本轮调整前，OMO、SLF和MLF利率均已连续十个月按兵不动，本轮降息操作，是央行采取精准有力实施稳健的货币政策体现，通过降息可起到加强逆周期调节，全力支持实体经济，促进充分就业，维护币值稳定和金融稳定的作用。

“对于楼市的作用可以分两层来看，第一层面是通过释放出支持实体经济的积极信号，有利于引导市场预期，提振整体经济面信心，从而同步提升购房消费信心。”张波指出，第二层面则是会通过LPR调整，拉动存量房贷和新增房贷利率下降，住房消费者负担减轻，加速购房者入市节奏。在当下环境下，第一层信号的意义更为明显。

提前还贷趋势可能会延续

在下调LPR前，央行7天期逆回购利率下降10个基点。

6月13日上午，中国人民银行发出公告，为维护银行体系流动性合理充裕，人民银行于今日以利率招标方式开展了20亿元7天期逆回购操作，中标利率为1.90%，较上一交易日中标利率下降10个基点，为去年8月中旬以来首次下调。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，LPR跟随下调在情理之中，且此次降息幅度相对较大，目的非常明确，刺激实体经济需求，稳定增长动力。

此外，从大环境看，5月份经济数据显示，大部分经济活动同比增速放缓，高频数据显示6月至今增长动能未有明显改善，经济增长内生动力明显不足。经济增长动能之弱，超出各方预期，“稳增长”政策必须加码，降息可谓水到渠成。

李宇嘉认为，考虑到近期各期限国债利率、银行间拆借利率下调20-40个基点，国有大银行、股份制银行启动新一轮存款利率下调，定期存款下降10-15个基点，相比去年4月份下降60-70个基点。可以判断，新一轮“降息周期”到来，后续还会下降。

值得一提的是，随着存款利率不停地往下降，活期存款的利率聊胜于无，定期存款的利率下降幅度更大。另外，目前新增按揭贷款的利率在往下降，保本理财、保险等产品的收益率也在往下走。

李宇嘉指出，这样的结果就意味着，存量房贷的利率更高了。“因此，对于老百姓来讲，没有更高利率的保本投资产品就要把贷款提前还掉。因此，预计此次降息以后，提前还贷的趋势还会延续下去。”

房贷利率或将持续下调

对房地产而言，降息最大的效应就是降低月供成本。

从减负效应看，单纯看此次下降10个基点，那么对于“100万贷款本金、30年期、等额本息”房贷而言，降息后首套房和二套房月供可以减少57元和60元，累积30年月供分别减少2.05万元、2.16万元。

易居研究院研究总监严跃进进一步表示，若是把过去三年LPR降息以及房贷利率下限下调等考虑，实际上最近几年房贷月供每个月差不多可以少还10%。

“此外，随着LPR利率的下调，预计最近两周各大银行会纷纷下调房贷利率，即普遍会下降10个基点。”易居研究院研究总监严跃进表示，这也意味着，新一轮宽松的房贷政策也会开启。

事实上，2023年年初，央行、银保监会就发出通知，指出新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降3个月的城市，可根据当地市场形势，自主下调或取消首套住房商贷利率下限。

根据中指监测数据，今年以来已有超40城，降低首套房贷利率下限至4%以下。例如，常州首套房贷利率下限自2月25日起由4.1%降至3.8%、扬州首套房贷利率下限由4.1%下调至3.8%。

在严跃进看来，降息后首套房贷进一步下调，对于首套房的认购有积极的作用。预计后续各地认定首套房的标准会进一步下调，这对于购房者更好享受首套房贷利率具有积极的作用。

值得注意的是，单纯依靠上述政策，还远远无法达到刺激楼市的目的。

在张波看来，目前来看，弱二线、以及三四线城市，市场供大于求的特点明显，当下大多通过大力放松公积金贷款、强化购房补贴、以及降低首付比拉动需求侧的操作为主，但政策在市场上的效力释放并不明显，或并不持续。

张波进一步指出，核心一二线城市依然存在着诸多限制性楼市政策，包括限购和限价，政策工具箱中依然有着诸多可操作品种，但目前放松的偏于谨慎，导致市场亦出现降温趋势。

“长期来的看，在房住不炒的背景下，两类政策在当下重要性凸显，其一是保障自住性购房需求，尤其是一二线城市有限度的限购放松。其二是改善性需求的拉动，包括在房贷和首付层面执行‘认房不认贷’，以及置换退税等。”张波说道。